Réglementation immobilière 2026 : ce que les dirigeants doivent savoir

DPE, logements énergivores, carnet d’information, encadrement des loyers, formation continue : les repères réglementaires clés pour piloter votre activité.

Le cadre réglementaire de l’immobilier français ne cesse de se densifier. Transition énergétique, protection des locataires et des acquéreurs, professionnalisation des intermédiaires : chaque année apporte son lot d’obligations nouvelles ou d’échéances issues de lois votées plusieurs années auparavant. Pour un dirigeant d’agence, de réseau ou de cabinet d’administration de biens, la difficulté n’est pas seulement de connaître les textes, mais d’en mesurer les conséquences sur son organisation, ses process et son modèle économique.

Cet article propose un tour d’horizon des grands chantiers réglementaires qui structurent l’activité des professionnels. Il ne remplace pas une veille juridique : les textes évoluent, certains calendriers font l’objet de débats et d’ajustements, et les décrets d’application précisent souvent les modalités. Avant toute décision, il convient de vérifier les textes en vigueur auprès de sources officielles ou de votre fédération professionnelle.

L’objectif est ici d’aider les dirigeants à identifier les sujets à suivre et à organiser leurs équipes en conséquence.

Performance énergétique : le DPE au centre du jeu

Depuis sa réforme de 2021, le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable. Il n’est plus un simple document informatif : sa classe conditionne désormais la valeur, la commercialisation et, de plus en plus, la possibilité même de louer un logement.

Le calendrier d’interdiction de location des passoires énergétiques

La loi Climat et Résilience de 2021 a intégré un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent. Il en découle un calendrier progressif : les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, puis ce sera le cas des logements classés F, puis E, selon des échéances échelonnées fixées par la loi. Ce calendrier fait régulièrement l’objet de discussions et d’aménagements : il doit être suivi de près.

La même loi a également instauré un gel des loyers pour les logements les plus énergivores, qui ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation lors de la révision, de la relocation ou du renouvellement du bail.

Les conséquences pour les professionnels

• En gestion locative : identifier dans le parc géré les lots concernés, informer les bailleurs et les accompagner dans un plan de travaux ou un arbitrage de vente.
• En transaction : intégrer la classe énergétique dans l’estimation et expliquer aux vendeurs son incidence sur le prix et sur le profil des acquéreurs. Pour certains biens énergivores, un audit énergétique est en outre requis lors de la vente.
• Auprès des investisseurs : intégrer le coût des travaux de rénovation dans l’analyse de rentabilité.

Copropriété et rénovation : de nouvelles obligations

La loi Climat et Résilience a également renforcé les obligations des copropriétés en matière de planification des travaux, avec notamment le projet de plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif, applicables progressivement selon la taille des immeubles. Pour les syndics, ces obligations impliquent un travail de pédagogie auprès des conseils syndicaux et une coordination accrue avec les diagnostiqueurs et les bureaux d’études.

Le carnet d’information du logement, créé par la même loi, vise à assurer la traçabilité des travaux ayant une incidence sur la performance énergétique d’un logement. Il doit être transmis à l’acquéreur en cas de vente. Pour les professionnels, c’est un élément supplémentaire à vérifier dans la constitution des dossiers de vente.

Encadrement des loyers : un dispositif à surveiller

L’encadrement des loyers a été réintroduit à titre expérimental par la loi ELAN, puis prolongé. Il s’applique dans les communes et intercommunalités qui en ont fait la demande et ont été retenues, Paris en tête. Son périmètre et son avenir au-delà de la période d’expérimentation font l’objet de débats réguliers.

Pour les agences de gestion, ce dispositif impose une vigilance particulière :

• vérifier, pour chaque lot, s’il est situé dans une zone concernée ;
• appliquer les loyers de référence et justifier tout éventuel complément de loyer ;
• mentionner les informations obligatoires dans le bail.

Les sanctions administratives possibles en cas de manquement rendent indispensable une procédure interne claire.

Professionnalisation et obligations des intermédiaires

Formation continue et carte professionnelle

La loi Alur de 2014 a instauré une obligation de formation continue pour les titulaires de la carte professionnelle prévue par la loi Hoguet, ainsi que pour leurs collaborateurs habilités. Cette obligation, de 42 heures sur trois ans, comprend notamment des modules consacrés à la déontologie et à la non-discrimination. Le respect de cette obligation conditionne le renouvellement de la carte professionnelle.

Lutte contre le blanchiment

Les professionnels de l’immobilier sont assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme : identification des clients, évaluation des risques, procédures internes, déclarations de soupçon le cas échéant. Ces obligations font l’objet de contrôles et supposent une organisation formalisée.

En pratique : organiser la conformité dans votre entreprise

Face à cette accumulation de textes, la conformité ne peut plus reposer sur la seule vigilance individuelle. Quelques actions concrètes :

• Désigner un référent réglementaire chargé de la veille et de la diffusion des évolutions auprès des équipes.
• Cartographier votre parc géré selon les classes énergétiques et identifier les lots concernés par les prochaines échéances.
• Mettre à jour vos modèles de mandats, de baux et de check-lists de dossiers de vente.
• Planifier la formation continue de l’ensemble des collaborateurs habilités sur la période triennale, sans attendre la dernière année.
• Formaliser vos procédures LCB-FT et les documenter.
• Vérifier systématiquement les textes en vigueur auprès des sources officielles avant toute décision engageante.

Partager sa veille et ses pratiques avec d’autres dirigeants permet aussi de gagner du temps. C’est l’un des sujets régulièrement abordés lors des journées du Club VIP Immo.

Conclusion

La réglementation immobilière n’est plus un sujet périphérique réservé aux juristes : elle conditionne la valeur des biens, la relation avec les clients et l’organisation même des entreprises. Les dirigeants qui l’anticipent en font un argument de conseil et de différenciation ; ceux qui la subissent s’exposent à des risques juridiques et commerciaux.

Plutôt que de chercher à tout maîtriser seul, l’enjeu est de construire une organisation capable de suivre les évolutions, de les traduire en process et d’en faire un sujet de valeur ajoutée auprès des clients.

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